Após as medidas do programa Mais habitação terem sido vetadas pelo Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, no dia 21 de setembro estas foram aprovadas no parlamento, com o voto favorável apenas do Partido Socialista.
Embora a falta de consenso e a reticência face à eficácia deste pacote por parte dos outros partidos, vão entrar em vigor várias medidas que pretendem diminuir os efeitos da crise na habitação em Portugal.
O mais habitação abrange muitos titulares de créditos habitação, arrendatários e senhorios, o alojamento local, sendo que vão ser colocados alguns travões ao alojamento local e vistos gold.
Por outro lado, vão ser criados mais benefícios fiscais, abrangendo mais pessoas do que inicialmente estava previsto.
Neste artigo, fique a conhecer um resumo das medidas do Mais habitação.
Se tem um contrato de arrendamento, saiba que o mais habitação prevê um conjunto de medidas para mitigar os efeitos da subida das rendas e evitar situações de despejo.
São exemplos destas medidas:
A limitação à subida da renda em novos contratos de arrendamento
Quando é estabelecido um valor da renda inicial num contrato de uma casa que esteve para arrendar nos últimos cinco anos, a renda não pode subir mais de 2% face ao contrato anterior.
O que é possível nestes casos é ser somado os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, mas apenas se estes não tiverem sido aplicados.
Ou seja, podem ser considerados 5,43% em relação a 2023.Contudo, de fora da limitação de 2%, ficam as rendas cujo valor é inferior ao que está estabelecido no arrendamento acessível.
Impossibilidade de penhorar o apoio à renda
O apoio extraordinário à renda e aos juros bonificados já estava em vigor anteriormente. No que diz respeito às rendas, estamos a falar de subsídio mensal com um teto máximo de 200 euros, quando os inquilinos têm uma taxa de esforço superior a 35%. Dado a dificuldade que muitas pessoas enfrentam para pagar as rendas, o Governo decidiu que estes apoios extraordinários não podem ser penhorados.
E esta medida está prevista para durar nos próximos cinco anos.
Atualização face à inflação das rendas antigas
Caso tenha um contrato de arrendamento anterior a 1990 que não transitou para NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), saiba que o seu contrato não vai passar para este regime.
No entanto, a sua renda será atualizada de acordo com a inflação. Já os senhorios que possuem este tipo de contratos de arrendamento vão beneficiar de isenção de IRS e de IMI, estando ainda prevista o pagamento de uma compensação.
Pagamento de rendas em atraso após 3 meses de incumprimento
De acordo com o decreto publicado, o Estado poderá pagar rendas em atraso, desde que o incumprimento seja superior a 3 meses.
Mas é preciso salientar que esta medida não será concedida a qualquer inquilino, uma vez que vão ser avaliados os motivos que levaram ao incumprimento. No caso de se verificar que o incumprimento é relativo à carência de meios, a situação passa a ser gerida pela Segurança Social.
O teto máximo mensal para este apoio é de 1,5 o salário mínimo nacional (1.140 euros), sendo que o total de todo o apoio equivale a 9 vezes o salário mínimo nacional (6.840 euros).É ainda preciso salientar, que o Estado pode avançar para a cobrança dos valores em falta através dos meios praticados para cobranças de dívidas.
O senhorio não declarou o seu contrato de arrendamento? Enquanto inquilino vai poder declará-lo
Se o seu senhorio não comunicou à Autoridade Tributária e Aduaneira o seu contrato de arrendamento, subarrendamento, promessas e alterações no contrato ou até a cessação do mesmo, enquanto inquilino vai conseguir fazer esta comunicação. Para já, ainda não são conhecidos os prazos e termos para este procedimento, mas os mesmos vão ser regulados pelo Ministério das Finanças.
A taxa especial de IRS sobre as rendas desce de 28% para 25%
Se é senhorio e não opta pelo englobamento dos seus rendimentos de rendas, saiba que a taxa de IRS vai passar para 25%, descendo assim 3% face aos anteriores 28%.
No caso dos contratos de maior duração, se o prazo for superior a 20 anos, a taxa de IRS baixa de 10% para 5%, podendo a tributação ser menor, se a renda descer face ao valor que estava a ser aplicado anteriormente.
Esta medida não é aplicada aos contratos de arrendamento celebrados a partir do dia 1 de janeiro de 2024, se a renda exceder 50% dos limites gerais de preço de renda por tipologia consoante a localização do imóvel.
Também ficam de fora desta redução, todos os contratos que tenham uma duração entre dois e cinco anos.
Caso venda uma casa ao Estado as mais-valias ficam isentas de IRS
Até agora, 50% das mais-valias relativas à venda de imóveis tinham de ser englobadas aos restantes rendimentos, ficando ainda sujeitas às taxas progressivas de IRS.
Contudo, se decidir vender o seu imóvel ao Estado ou a um município, as mais-valias relativas a essa venda ficam isentas de IRS.
Esta isenção não se aplica apenas se residir num dos países ou territórios classificados como paraíso fiscal ou no caso de ser uma venda através do exercício do direito de preferência.
Segue em frente a medida do arrendamento forçado de casas devolutas
Polémicas à parte, segue em frente o arrendamento forçado de casas devolutas há mais de dois anos que estejam localizadas fora do interior do país, quando os proprietários não fizerem obras ou não derem uso à habitação após 90 dias da notificação.
Após o término desse período, o Governo pode proceder ao arrendamento forçado ou fiscalizar as condições do imóvel identificado.
De fora desta medida ficam as casas de férias, mesmo que estejam vagas pelos proprietários estarem num lar, se forem emigrantes, trabalhadores deslocados ou pessoas deslocadas por motivos de saúde e formativas e ainda os cuidadores informais que estejam a prestar cuidados permanentes noutra habitação
.Ainda dentro do contexto das casas devolutas, o Estado aprovou uma medida que permite arrendar a privados casas que se encontrem devolutas, para depois poderem ser subarrendadas. Se o preço da renda estiver enquadrado com as condições do PAA (Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível) e o contrato tiver uma duração igual ou superior a cinco anos, os senhorios vão ter direito a benefícios fiscais sobre as rendas.
Além disso, dada a necessidade de aumentar o número de casas do Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível, o Governo pretende descer o valor do IVA para 6% nas obras de construção e reabilitação de casas que estejam integradas neste programa, dando o benefício da isenção de IMI durante três (existindo a possibilidade da isenção ser prorrogada por mais cinco anos) e a isenção do IMT na aquisição para reabilitação
.Mais proteção através do balcão do arrendatário e do senhorio
Com a criação do BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio) os requerimentos de despesa, mas também da injunção em matéria de arrendamento ficam mais simplificados.
No fundo, o requerimento do despejo é apresentado pelo BAS que notifica o inquilino. Após receber a notificação, este tem 15 dias para se opor ou requerer diferimento da desocupação do imóvel, tendo em conta os procedimentos previstos na legislação.
Contudo, deve esclarecer todas as suas dúvidas junto deste balcão, pois com a entrada em vigor desta nova lei, existem inúmeras alterações relativas aos processos de incumprimento de rendas e despejos.
Moratórias sobre os juros do crédito habitação voltam a ser possíveis
Caso seja titular de um crédito habitação com uma taxa variável ou taxa mista (no período variável), certamente tem sentido a subida dos juros a asfixiar o seu orçamento, dada a subida acentuada das taxas Euribor.
Assim, o Governo decidiu que os titulares de créditos habitação (de habitações próprias e permanentes) que tenham uma taxa variável ou mista em período variável podem optar por fixar a sua prestação durante dois anos num valor menor.
A diferença do pagamento só será aplicado quatro anos após o fim deste regime. Ou seja, aplica-se uma moratória de crédito, pois vai adiar o pagamento de uma parcela dos juros das suas prestações para um período posterior.
Segundo o Governo, este adiamento não aumenta o capital em dívida, e estão abrangidos os contratos celebrados até ao dia 15 de março de 2023, desde que o prazo seja igual ou superior a 5 anos, mas também todos os contratos que tenham sido renegociados ou alvo de uma transferência de crédito habitação.
Ao contrário de outras medidas, neste caso não há um limite para o valor dos créditos habitação elegíveis.
Valor da bonificação dos juros aumenta
Outra das medidas criadas para ajudar quem tem um crédito habitação é a reformulação da fórmula de cálculo da bonificação dos juros, uma vez que esta vai aplicar-se à diferença entre o valor do indexante que está a ser aplicado na prestação e os 3%.
Quanto à parcela a bonificar, o valor sobe de 720,65 para os 800 euros.
Já em termos de escalões de rendimentos, deixa de haver uma diferenciação na percentagem da bonificação, passando apenas a existir uma percentagem diferente consoante a taxa de esforço. Quando a taxa de esforço está entre os 35% e os 49%, a bonificação é de 75%.
Mas se a taxa de esforço for igual ou superior a 50%, então a bonificação é de 100%.Contudo, esta é uma medida que só é válida para os titulares de crédito de um crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria e permanente, com uma taxa variável ou mista (no período variável), com um capital em dívida inicial igual ou inferior a 250 mil euros, que tenham visto a sua taxa de esforço subir no mínimo para 35% e não ultrapassem o 6º escalão do IRS no último período tributável.
Por fim, são apenas elegíveis os créditos celebrados até ao dia 15 de março de 2023.
Alargado o prazo de isenção da comissão por reembolso antecipado
De forma a facilitar a amortização parcial ou total dos créditos habitação com taxa variável ou mista (em período de taxa variável), o Governo prolongou a suspensão do pagamento da comissão por reembolso antecipado até ao final de 2024
Quando entraram em vigor as primeiras medidas, a isenção temporária desta comissão estava prevista até ao final de 2023.
Assim, os titulares de crédito têm mais um ano para beneficiarem da isenção do pagamento de 0,5% do valor amortizado.
Isenção de mais-valias quando vende um imóvel para pagar o seu crédito
Se vender o seu imóvel e decidir pagar um crédito habitação de uma habitação própria e permanente, seja do proprietário ou descendentes, tem a possibilidade de ficar isento do pagamento de mais-valias. Para tal, a venda do imóvel deve ter ocorrido entre o dia 1 de janeiro de 2022 e o dia 31 de dezembro de 2024.
As medidas do Mais habitação vão ter um impacto significativo no alojamento local, uma vez que é necessário aumentar o acesso à habitação.
Assim, foram aprovadas as seguintes medidas:
Implementação do pagamento CEAL
Uma das medidas que vai ter impacto no alojamento local é o pagamento do CEAL (Contribuição Extraordinária no Alojamento Local), onde será aplicada à base tributável um coeficiente económico, consoante o rendimento e área do imóvel e da pressão urbanística.
A base desta taxa é de 15% e não será dedutível à determinação do lucro tributável em IRC
.Excluídos da aplicação do CEAL ficam os imóveis habitacionais que não são frações autónomas, nem têm partes ou divisões que possam ser usadas de forma independente.
O mesmo se aplica às habitações próprias e permanentes. No entanto, estas últimas não podem ter uma exploração superior a 120 dias por ano.
Além disso, os imóveis localizados no interior do país, também estão isentos do pagamento do CEAL.
Registos inativos do Alojamento Local vão ter de fazer prova de manutenção da atividade
Para quem é titular de um registo de Alojamento Local que esteja inativo, tem de fazer uma prova de como ainda mantém a sua atividade em funcionamento.
O prazo para apresentar esta prova é de dois meses, a contar desde o primeiro dia que esta nova legislação entrar em vigor.
Se não apresentar a devida prova, então o seu registo será cancelado.De fora ficam as habitações próprias e permanentes que a exploração não exceda os 120 dias por ano.Importa ainda salientar, que durante 2030 vão ser reapreciados os registos de alojamento local. Após a primeira reapreciação, a renovação é apenas de cinco anos.
Em zonas de “carência habitacional” vão ser suspensas novas licenças de alojamentos local
Outra das medidas do Mais habitação é que fora dos territórios do interior de país e imóveis integrados no Fundo Revive Natureza, a emissão de novos registos de alojamento local será suspensa na totalidade ou em parte dos municípios que tenham declarado “situação de carência habitacional”.
Isenção de IRS ou IRC sobre rendas quando houver mudanças das de Alojamento Local para arrendamento
Para incentivar os proprietários a celebrarem contratos de arrendamento em vez de beneficiarem do alojamento local, se os proprietários procederem a esta alteração até ao final de 2024 passam a ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029, não tendo que cumprir um limite ao valor da renda que pretendem aplicar ao contrato de arrendamento.
Apenas os imóveis com registo de Alojamento Local até ao dia 31 de dezembro de 2022 são elegíveis para beneficiar desta medida.
Os condóminos passam a ter uma palavra a dizer sobre novos alojamentos locais
Perante a possibilidade de existirem novos alojamentos locais em edifícios destinados à habitação, os condóminos podem opôr-se a este tipo de alojamento. De acordo com o decreto publicado “o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”.
Mantém-se o fim dos vistos gold ao investimento
Entre as medidas do Mais habitação está definido o que não vão ser admitidos novos pedidos de vistos de residência para atividades de investimento. Contudo, esta alteração não afeta a renovação de vistos concedidos, nem a concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.
O Governo pôs fim à isenção do IRC atribuída aos rendimentos obtidos por fundos de investimentos quando foram constituídos entre 2008 e 2013 com ativos em imóveis sujeitos a reabilitação urbana.
Além disso, foi também revogado o benefício fiscal para os titulares de unidades de participação em fundos de investimento.
Embora esta seja uma má notícia para os investidores, prevê-se que exista uma redução da tributação em fundos de investimentos imobiliários ou sociedades de investimento imobiliário, desde que pelo menos 75% dos ativos sejam em bens imóveis afetos ao arrendamento a custos acessíveis.
Estão previstas duas linhas de crédito entre as medidas do Mais habitação. A primeira prevê uma linha de crédito com garantia mútua e bonificação da taxa de juro nos projetos de habitação acessível. Ou seja, esta linha serve para a construção, reabilitação e aquisições de imóveis para arrendar, ficando afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos. Esta primeira linha de crédito tem o valor de 250 milhões de euros.Já a segunda linha de crédito tem um valor de 150 milhões de euros, concedida através do Banco Português de Fomento e serve para os municípios realizarem obras coercivas de acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
